Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf – Berechnungsdetails und was oft vergessen wird

Beim Immobilienerwerb fallen, neben dem Kaufpreis, etliche weitere Kosten, die Erwerbsnebenkosten an. Beim Abschluss des Kaufvertrags entstehen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und in den meisten Fällen Kosten für eine Maklerprovision. Je nach Bundesland summieren sich diese Erwerbsnebenkosten auf 7 % bis über 12 % des Kaufpreises. Kostet deine Immobilie 400.000 Euro beim Kauf, können bis zu 50.000 Euro hinzukommen, die du fast immer aus Eigenkapital finanzieren musst. Dieser Artikel erklärt dir die Zusammensetzung und die Berechnung einzelner Posten, und warum sie über die Realisierbarkeit deiner Finanzierung entscheiden.

Was sind Erwerbsnebenkosten?

Die Erwerbsnebenkosten fassen alle Kosten zusammen, die beim Kauf einer Immobilie - zusätzlich zum Kaufpreis - anfallen. Sie setzen sich aus gesetzlichen Pflichten (Notar, Grundbuch, Steuer), und vertraglichen Vereinbarungen (Makler) zusammen.

Die Erwerbsnebenkosten betragen in Deutschland je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 7 % und 12,5 % des Kaufpreises. Da die Banken diese in der Regel nicht mitfinanzieren, müssen sie nahezu vollständig aus Eigenkapital finanziert werden. Deshalb sind sie, neben dem Kaufpreis, entscheidende Faktoren für den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf.

Warum gibt es Erwerbsnebenkosten – und warum sind sie so hoch?

Die Erwerbsnebenkosten entspringen keiner Willkür, vielmehr sind sie das Ergebnis eines Schutzsystems, das der deutsche Gesetzgeber über Jahrzehnte aufgebaut hat.

Der Grundgedanke: Immobilien sind die wertbeständigsten Vermögensgegenstände, die Privatpersonen erwerben. Anders als beim Kauf eines Autos oder dem Aktienhandel, wollte der Gesetzgeber hier sicherstellen, dass Immobilientransaktionen staatlich kontrolliert, steuerlich erfasst und rechtlich zweifelsfrei dokumentiert werden können. Daher erfüllt in diesem System jeder einzelne Nebenkostenposten eine spezifische Funktion.

Die notarielle Beurkundung ist seit Inkrafttreten des BGB im Jahr 1900 für Grundstückskaufverträge zwingend vorgeschrieben (§ 311b BGB). Mit diesem juristischen Akt soll gewährleistet werden, dass keine Partei übervorteilt wird und der Vertrag rechtlich einwandfrei ist. Die Grundbucheintragung sichert den Eigentumsübergang und schafft Rechtssicherheit gegenüber Dritten. Die Grunderwerbsteuer existiert seit 1919 und diente ursprünglich der Kriegsfinanzierung. Als Ländersteuer gilt sie heute als eine der wichtigsten Einnahmequellen der Bundesländer – im Jahr 2023 lagen die Einnahmen bei rund 14,1 Milliarden Euro. Die Maklerprovision ist die einzige Nebenkostenposition, die nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, sondern nur anfällt, wenn ein Makler nachweislich vermittelt.

Im internationalen Vergleich liegt Deutschland bei den Transaktionskosten im oberen Drittel. In den Niederlanden (ca. 3 % bis 4 %) oder in Großbritannien (ca. 4 % bis 5 %) sind Immobilienkäufe deutlich günstiger. Dafür fehlen dort Rechtssicherheiten, wie die notarielle Beurkundung durch einen neutralen Amtsträger, ein Grundbuch mit öffentlichem Glauben oder die Auflassungsvormerkung, die den Käufer zwischen Vertrag und Eigentumsumschreibung absichert.

Was du verstehen musst, bevor du rechnest

Für die korrekte Einordnung der Erwerbsnebenkosten ist die Verknüpfung von diesen drei Aspekten entscheidend:

Aspekt 1: Nebenkosten sind Eigenkapital, nicht Fremdkapital. Banken finanzieren in der Regel den Marktwert der Immobilie, jedoch selten über den Kaufpreis hinaus noch die Nebenkosten. Diese Erwerbsnebenkosten musst du aus eigenen Mitteln aufbringen. Beispiel: der Kaufpreis deiner Immobilie liegt bei 400.000 Euro und die berechneten Erwerbsnebenkosten bei 50.000 Euro. Die Bank fordert für die Finanzierung zudem einen Eigenkapitalanteil von 10 %, hier 40.000 Euro. Du bräuchtest also 90.000 Euro Eigenkapital. Der Großteil der Banken verlangt einen Eigenkapitalanteil von 10 % bis 20 % des zu finanzierenden Immobilienkaufpreises.

Aspekt 2: Nebenkosten fließen in die Gesamtinvestition ein. Für deine Renditeberechnung bei Kapitalanlagen, zählt nicht allein der Kaufpreis, sondern der zu leistende Gesamtaufwand inklusive aller Nebenkosten. Merke: Wer die Erwerbsnebenkosten ignoriert, überschätzt seine Bruttomietrendite systematisch.

Aspekt 3: Nebenkosten sind teilweise steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien zählen die Erwerbsnebenkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Zusammen mit dem Kaufpreis werden sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (AfA). Nutzt der Eigentümer seine Wohnimmobilie selbst, entfällt dieser Steuervorteil.

Die vier Posten im Detail

1. Grunderwerbsteuer – die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Ländersteuer, die durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags ausgelöst wird. Die Steuersätze liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Die Entrichtung der Steuer erfolgt zeitlich zwischen Kaufvertragsabschluss und Eigentumsübernahme:

Merke: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung – und ohne diese verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung.

2. Notarkosten – gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar

Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG, festgeschrieben und richten sich nach dem Kaufpreis. Jeder Notar in Deutschland berechnet exakt dieselben Gebühren für folgende Leistungen:

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Abwicklung des Vollzugs (Vormerkung, Vorkaufsrecht, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung)

• Betreuung bis zur Eigentumsumschreibung

Richtwert: ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.

3. Grundbuchkosten – die Gebühren des Amtsgerichts

Die Grundbuchkosten fallen für die Eintragungen beim Grundbuchamt an:

• Auflassungsvormerkung

• Eigentumsumschreibung

• gegebenenfalls die Eintragung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.

Richtwert: ca. 0,5 % des Kaufpreises (bei Finanzierung mit Grundschuld liegt der Richtwert etwas höher, da die Grundschuldeintragung zusätzliche Gebühren auslöst).

Die Gebühren richten sich ebenfalls nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar.

4. Maklerprovision – der einzige verhandelbare Posten

Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat. Seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip: Der Käufer zahlt maximal die Hälfte der Gesamtprovision, BGB, §§ 656 a - 656d

Richtwert: 3,57 Prozent Käuferanteil (bei üblicher Gesamtprovision von 7,14 Prozent inkl. MwSt.)

Einzig die Maklerprovision ist verhandelbar. Sie entfällt als Posten, wenn Verkäufer und Käufer sich ohne Makler finden.

Erwerbsnebenkosten nach Bundesland – die vollständige Übersicht

Die Gesamtbelastung variiert erheblich je nach Standort und Maklerbeteiligung:

Die Spanne zwischen dem günstigsten Bundesland (Bayern ohne Makler: ca. 5 %) und dem teuersten (NRW mit Makler: ca. 11,6 %) ist enorm breit. Bei einem 400.000 Euro Kauf bedeutet das eine Differenz von rund 26.400 Euro allein durch Standort und Maklerbeteiligung.

Rechenbeispiel: Drei Kaufszenarien im Vergleich

Im dritten Szenario übersteigen die Nebenkosten sogar den Wert eines Mittelklassewagens. Diese Beträge speisen sich vollständig aus Eigenkapital – zusätzlich zu dem Käuferanteil, den die Bank für den Kaufpreis ansetzt.

Versteckte Nebenkosten, die oft vergessen werden

Es gibt weitere Kosten, die formal nicht zu den klassischen Erwerbsnebenkosten zählen, aber beim Kauf anfallen können:

Insbesondere die Bereitstellungszinsen werden häufig übersehen. Wenn zwischen Darlehenszusage und tatsächlichem Abruf mehrere Monate vergehen (etwa weil der Bau sich verzögert oder die Grundbucheintragung lange dauert), können die Zinsen auf mehrere Tausend Euro anwachsen.

Typische Fehler und Missverständnisse

Fehler 1: Eine Vorabkalkulation der Nebenkosten

Viele Käufer suchen zuerst die Immobilie und rechnen dann. Das führt zu bösen Überraschungen, wenn das Eigenkapital für die Nebenkosten nicht reicht und die Finanzierung platzt.

• Richtig: Nebenkosten für das Zielbundesland vorab berechnen und vom verfügbaren Eigenkapital abziehen. Der Rest bestimmt den maximalen Kaufpreis.

Fehler 2: Fehleinschätzung des tatsächlichen Finanzierungsbedarfs

Kaum eine Bank finanziert die Erwerbsnebenkosten. Falls doch, bewerben sie sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen, bei denen das Finanzierungsdarlehen die Nebenkosten enthält. Diese Modelle sind jedoch deutlich teurer (höherer Zinssatz, höhere Tilgung) und erhöhen das Risiko einer Überschuldung bei Wertverlust.

• Richtig: Nebenkosten als Eigenkapitalposition planen, nicht als Finanzierungsbestandteil.

Fehler 3: Alternativlos mit Makler zu planen

Bei einem Privatkauf ohne Makler entfällt die Provision vollständig. In einem Markt mit steigendem Angebot lohnt es sich, parallel zu Maklerangeboten auch nach provisionsfreien Objekten zu suchen.

• Richtig: Im Vorfeld prüfen, ob ein Makler tatsächlich den gewünschten Mehrwert liefert, der die Provision rechtfertigt.

Fehler 4: Eine Renditeberechnung ohne Erwerbsnebenkosten

Eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro mit Nebenkosten von 22.000 Euro hat eine Gesamtinvestition von 222.000 Euro. Wer die Jahresmiete auf 200.000 Euro bezieht statt auf 222.000 Euro, überschätzt die Bruttomietrendite um rund 10 Prozent.

• Richtig: Immer Kaufpreis plus Nebenkosten als Gesamtinvestition verwenden.

Praxisbeispiel: Wie Tobias Richter durch die Nebenkosten sein Budget anpasst

Tobias Richter plant den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Leipzig. Sein Eigenkapital hat er bei 60.000 Euro gedeckelt. Jetzt will er wissen, welchen Kaufpreis er sich leisten kann. Zudem plant er Maklerdienste ein.

Schritt 1: Nebenkosten im Zielbundesland ermitteln

Leipzig liegt in Sachsen (Grunderwerbsteuer 3,5 %).

Schritt 2: Den maximalen Kaufpreis rückrechnen

Formel: Eigenkapital ÷ Nebenkostenquote = maximaler Kaufpreis (bei 100 % Finanzierung des Kaufpreises)

60.000 € ÷ 0,086 = ca. 697.000 €

Tobias könnte theoretisch eine Immobilie bis knapp 700.000 Euro kaufen – vorausgesetzt, die Bank finanziert den vollen Kaufpreis. Realistisch rechnet er mit 20 Prozent Eigenkapitalanteil am Kaufpreis, was den Spielraum deutlich einschränkt.

Schritt 3: Realistisches Budget mit Eigenkapitalanteil

Bei 20 % Eigenkapitalanteil am Kaufpreis plus vollständiger Nebenkostendeckung:

Die Nebenkosten begrenzen Tobias' Kaufpreis von theoretisch 700.000 Euro auf realistisch 210.000 Euro – das zeigt, wie massiv die Erwerbsnebenkosten den finanziellen Spielraum beeinflussen. Hätte Tobias in Bayern statt in NRW gesucht, wäre das Bild ähnlich (Sachsen hat denselben Steuersatz wie Bayern). In NRW mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer läge sein Finanzierungsbudget bei nur rund 195.000 Euro.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten beim Hauskauf?

Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 7 % und 12,5 % des Kaufpreises. In Bayern - ohne Makler - liegen sie bei rund 5 %, in NRW- mit Makler - bei rund 11,6 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro reicht die Spanne von 20.000 Euro bis 46.400 Euro.

Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?

Grundsätzlich ja, über sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen. Diese sind jedoch mit höheren Zinssätzen verbunden und erhöhen das Risiko einer Überschuldung. Meistens raten Bankberater und unabhängige Finanzierungsvermittler von dieser Lösung ab. Der Standard ist, die Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital zu bestreiten.

Sind Erwerbsnebenkosten steuerlich absetzbar?

Ja, bei vermieteten Immobilien zählen alle Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) zu den Anschaffungsnebenkosten. Diese werden zusammen mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA nach § 7 EStG). Bei selbst genutztem Wohneigentum besteht diese Möglichkeit nicht.

Welche Nebenkosten kann ich beim Immobilienkauf vermeiden?

Die Maklerprovision ist der einzige Posten, der bei Privatkauf direkt vom Verkäufer vollständig vermeidbar ist. Dagegen sind die Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gesetzlich vorgeschrieben und keinesfalls verhandelbar. Die Grunderwerbsteuer lässt sich marginal senken, indem bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Markisen) im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden.

Fazit

Die Erwerbsnebenkosten sind der unsichtbare Preisaufschlag, der über die Realisierbarkeit deiner Finanzierung entscheidet. Sie betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 7 % und 12,5 % des Kaufpreises und müssen fast immer aus Eigenkapital finanziert werden. Berechne die Nebenkosten vor der Objektsuche, nicht danach. Ziehe sie von deinem verfügbaren Eigenkapital ab, um deinen realistischen Kaufpreisrahmen zu kennen. Und vergiss nicht die versteckten Posten wie Bereitstellungszinsen und Gutachterkosten, die dein Budget zusätzlich belasten.

Disclaimer

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität. Gesetzliche Regelungen, Steuersätze und Rechtsprechung können sich jederzeit ändern. Für Entscheidungsfindungen im Einzelfall empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt, Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsvermittler. Vestera übernimmt keine Haftung für Nachteile/Schäden, die aus der Verwendung der hier bereitgestellten Informationen entstehen.

Quellenverzeichnis:

1. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Steuersätze und Bemessungsgrundlage → gesetze-im-internet.de

2. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Gebührengrundlage für Notar und Grundbuch → gesetze-im-internet.de

3. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – §§ 656a bis 656d (Maklerkostenverteilung) → gesetze-im-internet.de

4. Statistisches Bundesamt (Destatis) – Steuereinnahmen nach Steuerarten (Grunderwerbsteuer 2023: 14,1 Mrd. €) → destatis.de

5. Bundesministerium der Finanzen (BMF) – Übersicht Grunderwerbsteuersätze der Länder → bundesfinanzministerium.de

Interne Verlinkung:

• → Grunderwerbsteuer – Höhe und Berechnung (Abschnitt Grunderwerbsteuer)

• → Notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf (Abschnitt Notarkosten)

• → Maklerprovision beim Immobilienkauf (Abschnitt Maklerprovision)

• → Grundbuch – Aufbau und rechtliche Wirkung (Abschnitt Grundbuchkosten)

• → Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Abschnitt Grundbuchkosten/Vormerkung)

• → Immobilienkauf Schritt für Schritt (Abschnitt Gesamtprozess)