Grunderwerbsteuer 2026 – Höhe, Berechnung und Steuersätze aller Bundesländer

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung – die Grunderwerbsteuer gehört zu den größten Positionen bei den Erwerbsnebenkosten und entscheidet mit darüber, wie viel Eigenkapital du tatsächlich brauchst. Je nach Bundesland zahlst du zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dieser Artikel zeigt alle aktuellen Steuersätze, erklärt die Berechnung und nennt legale Wege, die Steuerlast zu senken.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Gebäuden anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Die Grunderwerbsteuer wird nicht durch die Kaufpreiszahlung oder den Einzug ausgelöst, sondern durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags (§ 1 GrEStG). Sobald der Notar den Vertrag beurkundet, meldet er den Vorgang dem Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid erlässt.

Die Steuer hat eine unmittelbare Blockadewirkung: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Die Grunderwerbsteuer steht damit direkt zwischen Kaufvertrag und Eigentum.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026? Alle Bundesländer im Überblick

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache – jedes Bundesland legt seinen Steuersatz selbst fest. Das Ergebnis ist ein erhebliches Gefälle zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Quelle: Steuersätze gemäß den jeweiligen Landesgesetzen, Stand 2026 (Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz)

Der rechnerische Durchschnitt über alle 16 Bundesländer liegt bei rund 5,4 %.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das einer Spanne von 14.000 € (Bayern) bis 26.000 € (NRW). Allein der Standort bedingt eine Differenz von 12.000 €.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Bemessungsgrundlage ist der, im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Berechnung ist denkbar einfach:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes

Dabei gelten zwei Regeln, die den tatsächlichen Steuerbetrag beeinflussen:

Bewegliche Gegenstände senken die Bemessungsgrundlage. Alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört nicht zur steuerlichen Bemessungsgrundlage – etwa eine Einbauküche, Markisen, eine Sauna oder hochwertige Gartenausstattung. Diese Posten müssen im Kaufvertrag separat ausgewiesen und realistisch bewertet sein.

Die Steuer bezieht sich nur auf den Grundstücks- und Gebäudeanteil. Bei Erbbaurechtsgrundstücken wird nur der Gebäudewert besteuert, nicht der Bodenwert – eine relevante Unterscheidung in Städten mit hohen Grundstückspreisen.

Rechenbeispiel: Steuer mit und ohne Inventartrennung

Die Werte müssen realistisch sein und dem Erhalt der Güter, ihrem Zeitwert entsprechen. Das Finanzamt kann Belege und Nachweise anfordern. Überhöhte Inventarangaben führen zu Rückfragen und im schlimmsten Fall zu Steuernachforderungen, Urteil von 2014 Bundesfinanzhof II R 36/13

Wann ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit?

Das GrEStG kennt mehrere Ausnahmen, in denen keine Steuer anfällt:

Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert der Immobilie.

Verwandte in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) können Immobilien steuerfrei übertragen. Schwiegerkinder oder Geschwister sind von dieser Befreiung nicht erfasst.

Geringfügige Erwerbe unter 2.500 € Kaufpreis bleiben steuerfrei – in der Praxis bei Immobilien kaum relevant.

Erbschaften und Schenkungen unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. Eine Doppelbesteuerung findet nicht statt.

Grunderwerbsteuer im DACH-Vergleich

Deutschland liegt im DACH-Vergleich am oberen Ende. Besonders für Investoren mit Standortflexibilität lohnt sich ein Blick auf die effektive Steuerbelastung über die Grenze hinweg.

Typische Fehler und Missverständnisse

Fehler 1: Grunderwerbsteuer bei der Finanzierung zu vergessen Die Steuer gehört zu den Kaufnebenkosten, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer sie nicht im Eigenkapital einplant, steht vor einer Finanzierungslücke. Richtig: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und ggf. Maklerprovision von Anfang an als Eigenkapitalbedarf zu kalkulieren.

Fehler 2: Inventar nicht separat im Kaufvertrag auszuweisen Viele Käufer lassen Einbauküche, Markisen oder Gartenhäuser im Gesamtkaufpreis verschwinden und zahlen für diese Güter unnötig Steuer. Richtig: Bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat aufzulisten – unbedingt mit realistischen Zeitwerten.

Fehler 3: Anzunehmen, die Steuer sei verhandelbar Die Grunderwerbsteuer ist ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz. Verhandlungsspielraum gibt es beim Kaufpreis, nicht beim Steuersatz. Richtig: Steuersatz als fixe Größe in die Kalkulation einzusetzen.

Fehler 4: Steuerbefreiung bei Verwandtschaft falsch einzuschätzen Die Befreiung nach § 3 GrEStG gilt nur für Verwandte in gerader Linie. Übertragungen zwischen Geschwistern, Schwägerinnen/Schwagern oder an Nichten und Neffen sind voll steuerpflichtig. Richtig: Vor einer Familienübertragung den konkreten Verwandtschaftsgrad zu prüfen.

Praxisbeispiel: Was Familie Yilmaz bei ihrem Hauskauf in Hessen zahlt

Mehmet und Elif Yilmaz kaufen ein Einfamilienhaus in Kassel für 380.000 €. Im Haus ist eine hochwertige Einbauküche (Zeitwert: 12.000 €) verbaut. Ihr Notar weist die Küche im Kaufvertrag separat aus.

Die 22.080 € muss Familie Yilmaz innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids bezahlen. Erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch braucht.

Gesamte Kaufnebenkosten der Familie Yilmaz:

Diese 28.540 € – rund 7,5 Prozent des Kaufpreises – müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Erwerbsnebenkosten.

Häufige Fragen

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer bezahlen?

Der Steuerbescheid kommt in der Regel vier bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrags. Ab Zustellung hast du einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst danach erhältst du die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Grundbucheintragung zwingend erforderlich ist.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja – sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (AfA). Bei selbst genutztem Wohneigentum ist eine steuerliche Geltendmachung nicht möglich.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. In der Praxis wird im Kaufvertrag nahezu immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Diese Regelung ist Standard und wird von Finanzämtern akzeptiert.

Was ist ein Share Deal bei der Grunderwerbsteuer?

Bei einem Share Deal werden nicht Grundstücke, sondern Anteile an einer Gesellschaft verkauft, die das Grundstück besitzt. Dadurch kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Bedingungen vermieden werden. Für Privatkäufer ist dieses Modell kaum relevant – es wird vor allem bei gewerblichen Großtransaktionen genutzt.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten und je nach Bundesland eine erhebliche Belastung. Zwischen Bayern und NRW liegen bei einem 400.000-€-Kauf stolze 12.000 € Unterschied – allein durch die Steuer. Plane die Grunderwerbsteuer von Anfang an als festen Eigenkapitalbestandteil ein, lass bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen und prüfe vor Familienübertragungen den Verwandtschaftsgrad, und damit, ob eine Steuerbefreiung greift.

Disclaimer

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität. Gesetzliche Regelungen, Steuersätze und Rechtsprechung können sich jederzeit ändern. Für Entscheidungsfindungen im Einzelfall empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt, Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsvermittler. Vestera übernimmt keine Haftung für Nachteile/Schäden, die aus der Verwendung der hier bereitgestellten Informationen entstehen.