Hausgeldposten richtig berechnen – und welche davon auf Mieter umlegbar sind

Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis und die Kreditrate, sondern jeden Monat Hausgeld an seine Wohnungseigentümergemeinschaft. Je nach Objekt, Lage und Ausstattung beträgt es monatlich zwischen 2,50 €/m² und 5,00 €/m² – bei einer 80-m²-Wohnung also zwischen 200 € und 400 €/m².

Der entscheidende Punkt für Kapitalanleger: Nur ein Teil des Hausgelds ist auf den Mieter umlegbar. Der Rest schmälert die Rendite.

Dieser Artikel erklärt, aus welchen Posten das Hausgeld besteht, wie du die Höhe einordnest und welchen Anteil du bei der Vermietung auf deine Mieter umlegen kannst.

Was ist Hausgeld?

Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den jeder Wohnungseigentümer als Teil einer Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaft (WEG) der Verwaltung zahlt, um die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu decken. Es wird auch als Wohngeld oder monatliche Vorschusszahlung bezeichnet.

Das Hausgeld umfasst alle Kosten, die für Verwaltung, Instandhaltung und Betrieb des Gemeinschaftseigentums anfallen. Zusätzlich enthält es die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Höhe des Hausgelds wird durch die jährliche Wirtschaftsplanung der WEG bzw. ihrer Verwaltung festgeschrieben. Rechtsgrundlage ist § 28 Abs. 1 WEG.

Das Hausgeld gehört zu den Eigentümerpflichten, die unabhängig davon bestehen, ob die Wohnung vermietet ist, selbst genutzt wird oder leer steht. Hausgeld hat nichts mit der Warmmiete oder den Betriebskosten zu tun.

Warum gibt es das Hausgeld – und warum ist es für Käufer so relevant?

Das Hausgeld existiert, weil Wohnungseigentum eine Gemeinschaft voraussetzt. Anders als beim Einfamilienhaus, wo der Eigentümer der alleinige Entscheider über Reparaturen, Versicherungen und Rücklagen ist, teilen sich in einer Eigentümergemeinschaft dutzende oder hunderte Eigentümer ein Dach, ein Treppenhaus, eine Heizungsanlage und/oder einen Aufzug. Die laufenden Kosten für alles das, müssen - bestenfalls wirtschaftlich sinnvoll - aufgeteilt werden und planbar sein.

Das deutsche Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) stammt aus dem Jahr 1951 (zuletzt geändert im Oktober 2024) und regelt seither das Eigentum an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Ohne eine, für alle bindende Kostenteilungsregelung wäre das Modell „Eigentumswohnung" nicht funktionsfähig gewesen, weil wahrscheinlich kein Eigentümer freiwillig und kontinuierlich für das Dach eines anderen eingezahlt hätte.

Für Käufer ist das Hausgeld aus drei Gründen relevant:

1. Das Hausgeld ist, neben der Kreditrate, ein wesentlicher Anteil der monatlicher Gesamtbelastung. Wer für seine Wohnung eine Kreditrate von € 1.200/Monat aufwenden muss und zudem € 350/Monat Hausgeld zahlt, stemmt eine tatsächliche monatliche Belastung von € 1.550.

2. Die Hausgeldhöhe verrät viel über die Investitions-Mentalität der Eigentümergemeinschaft. Laut einer Erhebung des VDIV - Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e.V., Branchenbarometer 2024, korreliert ein auffällig niedriges Hausgeld häufig mit einem Sanierungsstau, weil die Rücklagenbeiträge zu niedrig angesetzt wurden. Die Folge: unerwartete Sonderumlagen addieren sich.

3. Für Kapitalanleger ist das Hausgeld eine Renditekennzahl, weil nur der umlegbare Anteil über die Warmmiete refinanziert werden kann. Der nicht umlegbare Teil verringert die Nettorendite.

Was du für deine Berechnung verstehen musst

Drei Fakten helfen dir, das Hausgeld richtig einzuordnen:

Fakt 1 – Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung, keine Pauschale. Am Jahresende erstellt die Hausverwaltung die Jahresabrechnung. Waren die tatsächlichen Kosten höher als die Vorauszahlungen, kommt es zu einer Nachforderung. Waren sie niedriger, folgt ein Guthaben. Das Hausgeld ist also eine Prognose, kein Festpreis.

Fakt 2 – Der Verteilungsschlüssel bestimmt deinen Anteil. Die Gesamtkosten werden nach einem Schlüssel auf die Eigentümer verteilt. In der Regel richtet der sich nach Miteigentumsanteilen (MEA), die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Bei Heizkosten greift zusätzlich die Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Verteilung vorschreibt. Die Verbraucherzentrale Bundesverband bietet eine umfassende Übersicht zu den geltenden Verteilungsschlüsseln.

Fakt 3 – Hausgeld und Betriebskosten sind nicht dasselbe. Das Hausgeld enthält Positionen, die über die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hinausgehen. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage sind im Hausgeld enthalten, dürfen aber nicht auf den Mieter umgelegt werden. Diese Differenz ist der nicht umlegbare Anteil.

So setzt sich das Hausgeld zusammen?

Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken, die sich in der Jahresabrechnung wiederfinden:

Block 1: Umlagefähige Betriebskosten

Diese Kosten darfst du als Vermieter über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weiterreichen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.

Block 2: Nicht umlagefähige Kosten

Diese Positionen trägst du als Eigentümer allein. Sie sind nicht auf den Mieter übertragbar.

Block 3: Einmalige oder unregelmäßige Positionen

Als Faustregel gilt: Rund 60 % bis 70 % des Hausgelds sind auf den Mieter umlegbar. Die restlichen 30 % bis 40 % (Verwaltung und Rücklage) bleiben beim Eigentümer. Diese Verteilung ist zentral für jede Renditeberechnung.

Wie hoch ist das Hausgeld im Durchschnitt?

Die Höhe des Hausgelds variiert stark, je nach Gebäudealter, Ausstattung und Region. Neuere Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage und Gemeinschaftsgarten haben ein höheres Hausgeld als einfache Bestandsbauten.

Laut dem Portal Wohnungswirtschaft heute liegt das durchschnittliche Hausgeld in Deutschland bei rund 3,50 € /m²/Monat – mit erheblichen Abweichungen nach oben in Großstädten und nach unten in ländlichen Regionen

Ein Beispiel: Bei einer 75m²-Wohnung mit 3,50 € Hausgeld/m² ergibt sich ein monatliches Hausgeld von 262,50 € – oder 3.150 € /Jahr.

Die Hausgeld-Rendite-Falle: Warum Kapitalanleger präzise rechnen müssen

Für Selbstnutzer ist das Hausgeld eine reine Kostenposition. Für Kapitalanleger wird es zur Renditestellschraube, weil der nicht umlegbare Anteil die Mieteinnahmen reduziert.

Rechenbeispiel: Rendite mit und ohne Hausgeldkorrektur

Bruttomietrendite (klassisch): 680 € × 12 ÷ 230.000 € = 3,55 %

Nettomietrendite (nach nicht umlegbarem Hausgeld): (680 € − 93 €) × 12 ÷ 230.000 € = 3,06 %

Der nicht umlegbare Hausgeldanteil kostet in diesem Beispiel fast einen halben Prozentpunkt Rendite. Auf 20 Jahre gerechnet, summiert sich das auf über 22.000 €. Kapitalanleger, die das Hausgeld in der Kaufentscheidung ignorieren, überschätzen ihre Rendite systematisch.

Als einer der häufigsten Kalkulationsfehler privater Kapitalanleger, wird dieser Effekt in den Fachpublikationen des Immobilienverband Deutschland (IVD) beschrieben.

Was passiert, wenn du das Hausgeld nicht zahlst?

Das Hausgeld ist eine Bringschuld. Wer nicht liefert, kann wie folgt belangt werden:

• Verzugszinsen und Mahnkosten: Die Eigentümergemeinschaft kann nach Fälligkeit sofort Verzugszinsen berechnen und Mahngebühren erheben.

• Gerichtliches Mahnverfahren: Die Hausverwaltung kann den offenen Betrag, ohne vorherige Klage, im gerichtlichen Mahnverfahren geltend machen.

• Zwangsvollstreckung / Zwangsversteigerung: In gravierenden Fällen, kann die Eigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben. Sie hat zudem seit der WEG-Reform 2020 ein gesetzliches Vorrecht (Vorrang) bei der Befriedigung aus dem Versteigerungserlös für die letzten rückständigen Hausgeldschulden.

• Stimmrechtsausschluss: Ein Eigentümer, der mit dem Hausgeld im Rückstand ist, kann bei bestimmten Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom Stimmrecht ausgeschlossen werden.

• Laut einer Auswertung der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek gehören Hausgeldschulden zu den drei häufigsten Streitgründen in deutschen Eigentümergemeinschaften

Drei typische Fehler und Missverständnisse

Fehler 1: Hausgeld mit Nebenkosten gleichzusetzen - Das Hausgeld enthält Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage, die nicht umlagefähig sind. Wer das gesamte Hausgeld als Nebenkosten ansetzt und auf den Mieter umlegt, erstellt eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung und riskiert Rückforderungen.

• Richtig: Nur den umlagefähigen Anteil (ca. 65 %) in die Nebenkostenabrechnung übernehmen.

Fehler 2: Niedriges Hausgeld als Kaufargument zu werten - Ein auffällig niedriges Hausgeld kann auf eine zu gering dotierte Instandhaltungsrücklage hindeuten. Die Folge: Sonderumlagen in fünfstelliger Höhe, wenn größere Sanierungen anstehen.

• Richtig: Hausgeld im Kontext des Gebäudealters und Zustand bewerten. Niedrig heißt hier nicht automatisch gut.

Fehler 3: Hausgeld bei der Finanzierungsplanung zu vergessen - Die Bank fragt nach deiner monatlichen Belastbarkeit. Darin muss, neben der Kreditrate, auch das Hausgeld enthalten sein. Wer das vergisst, überschätzt seinen Spielraum.

• Richtig: Kreditrate plus Hausgeld als Gesamtbelastung kalkulieren und der Bank vorlegen.

Fehler 4: Nicht umlegbaren Anteil in der Renditeberechnung zu ignorieren - Der nicht umlegbare Hausgeldanteil (Verwaltung + Rücklage) reduziert die Nettomietrendite direkt. Bei einer 70m²-Wohnung mit 3,80 €/m² Hausgeld, sind das rund 93 €/Monat oder 1.116 €/Jahr.

• Richtig: Nettomietrendite immer nach Abzug des nicht umlegbaren Hausgelds berechnen.

Praxisbeispiel: Sandra Kleins Hausgeldanalyse vor dem Kauf

Sandra Klein will eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Düsseldorf kaufen. Sie hat zwei Angebote und vergleicht sie anhand des Hausgelds:

Auf den ersten Blick sieht das Hausgeld für Wohnung B günstiger aus – niedrigerer Kaufpreis, niedrigeres Hausgeld, sogar leicht höhere Rendite.

Hier schaut Sandra Klein genauer hin:

Der Rücklagenstand von Wohnung B ist mit 18.000 Euro für 9 Einheiten in einem 1968er Bau bedenklich niedrig. Das Dach wurde seit 30 Jahren nicht saniert, die Heizungsanlage ist 22 Jahre alt. Sandra rechnet mit einer Sonderumlage von mindestens 8.000 € bis 12.000 € in den nächsten drei Jahren.

Wohnung A hat eine gesunde Rücklage, ein neuwertiges Gebäude und keine absehbaren Sonderumlagen. Das höhere Hausgeld ist hier kein Nachteil, sondern Ausdruck einer vorausschauenden Verwaltung.

Sandra Klein entscheidet sich für Wohnung A – das höhere Hausgeld gibt ihr Planungssicherheit.

Fazit

Das Hausgeld ist die laufende Betriebskostenlast des Wohnungseigentums und für Kapitalanleger eine der wichtigsten Renditekennzahlen. Nur rund 60 % bis 70 % sind auf den Mieter umlegbar, der Rest reduziert die Nettomietrendite direkt. Analysiere vor jedem Wohnungskauf von Bestandsimmobilien die Hausgeldabrechnung der letzten drei Jahre, prüfe den Rücklagenstand der WEG und berechne deine Rendite immer nach Abzug des nicht umlegbaren Anteils. Ein hohes Hausgeld mit solider Rücklage ist meist realistischer bemessen, als ein niedriges Hausgeld mit Sanierungsstau.

Disclaimer

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Die Inhalte wurden sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Aktualität. Gesetzliche Regelungen, Steuersätze und Rechtsprechung können sich jederzeit ändern. Für Entscheidungsfindungen im Einzelfall empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt, Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsvermittler. Vestera übernimmt keine Haftung für Nachteile/Schäden, die aus der Verwendung der hier bereitgestellten Informationen entstehen.

Quellenverzeichnis:

1. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – § 28 Abs. 1 (Wirtschaftsplan und Hausgeldpflicht) → gesetze-im-internet.de

2. Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (VDIV) – Branchenbarometer 2024: Hausgeldentwicklung und Rücklagenstände → VDIV

3. Verbraucherzentrale Bundesverband – Ratgeber Hausgeld und Betriebskosten für Wohnungseigentümer → VZBV

4. Immobilienverband Deutschland (IVD) – Fachinformationen zu Renditeberechnung und Hausgeldkalkulationsfehlern → ivd.net

5. Heuking Kühn Lüer Wojtek – Fachinformationen Immobilienrecht: Hausgeldschulden und Durchsetzung → heuking.de