Maklerprovision beim Immobilienkauf – Höhe, Teilung und was das Gesetz vorschreibt

Die Maklerprovision gehört neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb – je nach Region zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 gilt eine neue Gesetzeslage: Bei Wohnimmobilien darf der Käufer nicht mehr allein belastet werden. Dieser Artikel erklärt, woher die Maklerprovision stammt, wie das Halbteilungsprinzip funktioniert, welche Kosten in der Praxis anfallen und wann die Courtage tatsächlich fällig wird.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobilienobjektes bzw. des Kaufvertrags erhält. Sie wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig: Kommt kein Kaufvertrag zustande, schuldet niemand eine Provision.

Die Maklerprovision ist eine erfolgsabhängige Vergütung – sie wird erst durch den Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags ausgelöst, den der Makler nachweisbar vermittelt oder nachgewiesen hat. Die rechtliche Grundlage bilden die §§ 652–656d BGB, die seit 2020 für Wohnimmobilien erheblich verschärft wurden.

Wie ist die Maklerprovision entstanden – und warum ist sie so hoch?

Um die heutige Regelung zu verstehen, hilft ein Blick auf die Entwicklung, die zur aktuellen Gesetzeslage geführt hat.

Das Maklerrecht im BGB existiert seit 1900 und war über ein Jahrhundert lang bewusst liberal gehalten. Das Gesetz regelte lediglich, dass ein Provisionsanspruch bei erfolgreicher Vermittlung entsteht – Höhe und Verteilung waren Verhandlungssache. In der Praxis führte das zu einem System, in dem regionale Handelsgepflogenheiten die Provisionsstruktur bestimmten: In Süddeutschland war eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer üblich, in Berlin, Brandenburg und vielen norddeutschen Ländern zahlte oft der Käufer die volle Courtage allein – obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte.

Diese Asymmetrie belastete insbesondere Erstkäufer, die ohnehin den größten Eigenkapitalbedarf hatten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Käufer-Alleinprovision von 7,14 % fielen zusätzlich 28.560 € an – eine Summe, die in keinem Verhältnis zum Auftrag stand.

Der Gesetzgeber reagierte in zwei Schritten: 2015 führte das Bestellerprinzip bei der Vermietung ein, wonach derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Für den Kauf folgte im Dezember 2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Dieses Gesetz, BGB §§ 656 a - 656 d schuf erstmals verbindliche Regeln für die Kostenteilung beim Kauf.

Was du vor den konkreten Zahlen verstehen musst

Bevor die Provisionshöhen und Verteilungsmodelle Sinn ergeben, sind drei Grundsätze entscheidend:

Grundsatz 1 – Das Halbteilungsprinzip gilt nur für Wohnimmobilien. Die neuen Regeln der §§ 656a–656d BGB gelten ausschließlich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser (als Ganzes) und Grundstücke ohne Wohnbebauung sind nicht erfasst – hier gelten weiterhin freie Verhandlungen.

Grundsatz 2 – Zwei Vertragsmodelle, zwei Konsequenzen. Es gibt zwei zulässige Konstellationen: Entweder beauftragt nur eine Seite den Makler (einseitige Beauftragung), oder beide Seiten schließen jeweils einen eigenen Maklervertrag (Doppelbeauftragung). Je nach Modell gelten unterschiedliche Regeln für die Kostenverteilung.

Grundsatz 3 – Ohne Schriftform kein Provisionsanspruch. Seit 2020 bedarf der Maklervertrag über Wohnimmobilien der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag begründet keinen wirksamen Provisionsanspruch – auch nicht, wenn der Makler tatsächlich vermittelt hat.

Wie wird die Maklerprovision aufgeteilt?

Hier kommt das Kernstück der Neuregelung. Die Verteilung der Courtage hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat:

Modell 1: Doppelbeauftragung (Regelfall)

Käufer und Verkäufer schließen jeweils einen eigenen Maklervertrag. Beide zahlen die vereinbarte Provision – typischerweise je die Hälfte.

Der Makler darf mit dem Käufer keine höhere Provision vereinbaren als mit dem Verkäufer. Eine Klausel „Verkäufer 2 %, Käufer 4 %" wäre unwirksam.

Modell 2: Einseitige Beauftragung durch den Verkäufer

Nur der Verkäufer beauftragt den Makler. In diesem Fall kann der Verkäufer maximal die Hälfte seiner Provision an den Käufer weitergeben – aber nur, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich bereits gezahlt hat.

Modell 3: Einseitige Beauftragung durch den Käufer

Wenn der Käufer selbst den Makler beauftragt (etwa bei einer gezielten Suchbeauftragung), trägt er die volle Provision. Dieses Modell kommt in der Praxis selten vor.

Der Käufer muss bei Wohnimmobilien nie mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen – eine Konstellation, in der der Käufer die volle Courtage allein zahlt, ist seit 2020 ausgeschlossen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in der Praxis?

Die Provisionshöhe ist nicht gesetzlich festgelegt – sie ist Verhandlungssache. In der Praxis haben sich regionale Marktstandards etabliert, die sich seit 2020 durch das Halbteilungsprinzip angeglichen haben.

Quelle: Marktübliche Provisionssätze, Stand 2026 (Immobilienverband Deutschland IVD)

Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten mit Maklerprovision

Bei einem 350.000-€-Kauf in Hessen belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf fast 40.000 € – davon ist die Maklerprovision nach der Grunderwerbsteuer der zweitgrößte Posten. Alle Nebenkosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken sie nicht mitfinanzieren.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird nicht bei Vertragsunterzeichnung fällig, sondern erst, wenn drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

Wirksamer Maklervertrag in Textform (§ 656a BGB) – mündliche Vereinbarungen reichen nicht.

Erfolgreiche Vermittlung – der notarielle Kaufvertrag muss beurkundet sein, und der Makler muss die Vermittlung oder den Nachweis erbracht haben.

Kausalität – die Maklertätigkeit muss ursächlich für den Vertragsschluss gewesen sein. Haben Käufer und Verkäufer sich unabhängig vom Makler gefunden, besteht kein Provisionsanspruch.

In der Praxis stellt der Makler die Rechnung nach der notariellen Beurkundung – die Zahlung ist üblicherweise innerhalb von 14 Tagen fällig. Beim Weitergabemodell muss der Verkäufer seinen Anteil zuerst zahlen und dies dem Käufer nachweisen, bevor dessen Zahlungspflicht entsteht (BGH, Beschluss vom 17.11.2022, I ZR 87/22).

Typische Fehler und Missverständnisse

Fehler 1: Anzunehmen, die Provision sei nicht verhandelbar Die marktüblichen Sätze sind Orientierungswerte, keine Festpreise. Insbesondere bei hochpreisigen Immobilien oder in Käufermärkten lassen sich niedrigere Sätze aushandeln – etwa 5,95 % statt 7,14 % Gesamtprovision. Richtig: Vor Vertragsschluss den Provisionssatz aktiv verhandeln. Die Verhandlung muss vor der Textform-Vereinbarung stattfinden.

Fehler 2: Provisionspflicht ohne Textform-Vertrag zu akzeptieren Seit 2020 bedarf der Maklervertrag über Wohnimmobilien der Textform. Eine mündliche Zusage, eine E-Mail-Anfrage oder das bloße Erscheinen bei einer Besichtigung begründen keinen Provisionsanspruch. Richtig: Keinesfalls Provisionsforderungen nachkommen, wenn kein Vertrag in Textform vorliegt.

Fehler 3: Maklerprovision in der Renditeberechnung vergessen Die Provision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und fließt in die Gesamtinvestition ein. Wer sie bei der Renditeberechnung unterschlägt, überschätzt seine Bruttomietrendite. Richtig: Kaufpreis plus alle Nebenkosten (Steuer, Notar, Makler) als Berechnungsbasis verwenden.

Fehler 4: Käufer zahlt vor Nachweis der Verkäuferzahlung Beim Weitergabemodell (einseitige Beauftragung durch Verkäufer) wird der Käuferanteil erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Wer vorher zahlt, verschenkt sein Zurückbehaltungsrecht. Richtig: Zahlungsnachweis des Verkäufers einfordern, bevor du deinen Anteil überweist.

Praxisbeispiel: Was Familie Becker bei ihrem Wohnungskauf in Frankfurt zahlt

Sabine und Jan Becker kaufen eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Frankfurt am Main für 420.000 €. Der Verkäufer hat den Makler beauftragt; es wurde eine Doppelbeauftragung mit je 3,57 % vereinbart.

Sabine prüft den Maklervertrag: Er liegt in Textform vor, die Doppelbeauftragung ist korrekt dokumentiert, beide Seiten zahlen exakt den gleichen Prozentsatz. Nach der notariellen Beurkundung erhält die Familie die Maklerrechnung und zahlt innerhalb von 14 Tagen.

Die 47.334 € Kaufnebenkosten – rund 11,3 Prozent des Kaufpreises – müssen als Eigenkapital vorhanden sein. Jan hatte ursprünglich nur mit Grunderwerbsteuer und Notar gerechnet und wäre ohne die Maklerprovision 15.000 € unter dem tatsächlichen Eigenkapitalbedarf gelandet.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?

Die übliche Gesamtprovision liegt zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei Wohnimmobilien wird sie seit 2020 hälftig geteilt – der Käufer zahlt maximal die Hälfte. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Die marktüblichen Sätze sind Orientierungswerte. Insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder in Käufermärkten mit längeren Vermarktungszeiten ist eine Verhandlung nach unten realistisch.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig, sofern ein wirksamer Maklervertrag in Textform vorliegt und die Vermittlung ursächlich war. Die Zahlungsfrist beträgt üblicherweise 14 Tage nach Rechnungsstellung.

Kann ich beim Privatkauf die Maklerprovision vermeiden?

Ja. Wenn Käufer und Verkäufer sich ohne Makler finden – etwa über private Anzeigen oder persönliche Kontakte, fällt keine Provision an. Allerdings bleibt dann die Verantwortung für einen erfolgreichen Kaufprozess/Verkaufsprozess, wie Objektsuche, Vermarktung, Interessentenauswahl und Vertragskoordination, bei Käufer /. Verkäufer.

Fazit

Die Maklerprovision ist nach der Grunderwerbsteuer die zweitgrößte Position der Kaufnebenkosten – und erst seit 2020 fair aufgeteilt: Käufer zahlen bei Wohnimmobilien maximal die Hälfte. Trotzdem summieren sich bei einem 400.000-€-Kauf schnell 15.000 € Käuferanteil. Plane die Maklerprovision von Anfang an ins Eigenkapital ein, prüfe den Maklervertrag auf Textform und korrekte Aufteilung, und verhandle den Provisionssatz aktiv, bevor du unterschreibst.

Disclaimer

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