Mietpreisbremse verständlich erklärt – was Vermieter wirklich wissen müssen

Du willst deine Wohnung neu vermieten und fragst dich, wie viel Miete du verlangen darfst? In vielen deutschen Städten gibt die Mietpreisbremse die Antwort: maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Klingt einfach, ist es aber nicht immer. Denn es gibt Ausnahmen für Neubau, für umfassend modernisierte Wohnungen und für Fälle, in denen der Vormieter bereits mehr gezahlt hat. Dieser Artikel sortiert das Thema für dich: Wo gilt die Mietpreisbremse, wie berechnest du die zulässige Miete, wann greift sie nicht und was passiert, wenn du sie ignorierst?

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie ist in § 556d BGB geregelt und gilt seit Juni 2015.

Die Grundregel: Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel der Stadt oder Gemeinden/Gebieten Gibt es keinen Mietspiegel, wird sie über Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Mietdatenbanken ermittelt.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung, also wenn ein neuer Mieter einzieht. Im laufenden Mietverhältnis gelten die Regeln zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB (Kappungsgrenze, Mietspiegel), die eine andere Systematik haben.

Warum gibt es die Mietpreisbremse – und warum ist sie umstritten?

Die Mietpreisbremse ist eine politische Reaktion auf die Mietexplosion in deutschen Großstädten. Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Angebotsmieten in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt um 30 bis 50 Prozent, während die Einkommen deutlich langsamer wuchsen. Für viele Mieter wurde der Umzug innerhalb der eigenen Stadt zum finanziellen Risiko, weil jede Neuvermietung einen Mietsprung bedeutete.

Der Gesetzgeber wollte mit der Mietpreisbremse diesen Mechanismus durchbrechen: Bei jedem Mieterwechsel sollte die Miete nicht sprunghaft steigen, sondern sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Gleichzeitig sollte die Bremse den Neubau nicht hemmen, weshalb Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen wurden.

Ob die Mietpreisbremse ihr Ziel erreicht, ist in der Fachwelt umstritten. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) kam 2020 in einer Studie zu dem Ergebnis, dass die Bremse die Mietsteigerungen in regulierten Gebieten um 2 % bis 4 % gedämpft hat, der Effekt aber schwächer ausfällt als politisch erhofft. Kritiker wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) argumentieren, dass die Bremse die Investitionsbereitschaft in den Mietwohnungsmarkt senkt und langfristig das Angebot verknappt.

Für dich als Vermieter ist diese Debatte zweitrangig. Entscheidend ist: Die Mietpreisbremse gilt, und die Konsequenzen bei Missachtung sind real. Also musst du die Regeln kennen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall. Jedes Bundesland muss per Rechtsverordnung festlegen, in welchen Gemeinden ein „angespannter Wohnungsmarkt" vorliegt. Nur in diesen Gebieten greift die Bremse.

Quelle: Jeweilige Landesverordnungen, Stand 2026. Die genaue Liste findest du auf der Website deiner Landesregierung oder beim zuständigen Justizministerium. Beispiel Bayern

Wichtig: Die Verordnungen sind auf maximal fünf Jahre befristet und müssen regelmäßig erneuert werden. Die Mietpreisbremse wurde vom Bundestag zuletzt bis Ende 2025 verlängert, und eine weitere Verlängerung bis 2028 wurde laut Bundesministerium der Justiz im Gesetzgebungsverfahren vorbereitet.

Wie berechnest du die maximal zulässige Miete?

Die Berechnung folgt einem klaren Drei-Schritt:

Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Dafür nutzt du den qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt. Er zeigt die Vergleichsmiete pro Quadratmeter für Wohnungen ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und Baujahr.

Schritt 2: 10 % aufschlagen. Das ist deine maximal zulässige Miete (Kaltmiete) bei Neuvermietung.

Schritt 3: Prüfen, ob Ausnahmen greifen (Vormietermiete, Neubau, umfassende Modernisierung).

Rechenbeispiel: Wohnung in Frankfurt

Die drei wichtigsten Ausnahmen

Ausnahme 1: Die Vormietermiete

Wenn der Vormieter bereits mehr als die Vergleichsmiete plus 10 Prozent gezahlt hat (und diese Miete rechtmäßig war), darfst du die Vormietermiete beibehalten. Du musst nicht senken. Grundlage ist § 556e BGB.

Ausnahme 2: Neubau

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind vollständig von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Gesetzgeber wollte damit sicherstellen, dass der Neubau nicht gehemmt wird.

Achtung: Die Ausnahme gilt nur für die allererste Vermietung nach Fertigstellung. Wenn die Wohnung bereits einmal vermietet war und du sie zum zweiten Mal vermietest, greift die Neubau-Ausnahme nicht mehr automatisch. Die genaue Abgrenzung hat der BGH in seinem Urteil vom 22.07.2020 (VIII ZR 374/18) präzisiert.

Ausnahme 3: Umfassende Modernisierung

Wenn du die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert hast, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Der Modernisierungsaufwand muss allerdings etwa ein Drittel des Neubauaufwands für eine vergleichbare Wohnung erreichen. Es reicht nicht aus, nur die Heizung zu tauschen oder das Bad zu renovieren. Die Maßnahme muss die Wohnung in einen Zustand versetzen, der mit einem Neubau vergleichbar ist, wie der BGH (VIII ZR 369/18) konkretisiert hat.

Deine Auskunftspflicht als Vermieter

Seit Januar 2019 musst du den Mieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert darüber informieren, warum du eine Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % verlangst (§ 556g BGB). Ohne diese Auskunft kann der Mieter die erhöhte Miete rügen und den Differenzbetrag zurückfordern – rückwirkend ab Vertragsbeginn.

Die Auskunftspflicht gilt, wenn du dich auf eine Ausnahme berufst: Vormietermiete, Modernisierung oder Neubau. Du musst dem Mieter konkret und nachvollziehbar erklären, welche Ausnahme du in Anspruch nimmst und warum.

Was passiert, wenn du die Mietpreisbremse missachtest?

Anders als bei Ordnungswidrigkeiten droht dir kein Bußgeld. Aber der Mieter hat das Recht, die zu hohe Miete zu rügen und den Differenzbetrag zwischen der gezahlten und der zulässigen Miete zurückzufordern.

Das Rückforderungsrisiko ist bei fehlender Auskunft also deutlich höher. In der Praxis nutzen insbesondere Mietervereine und spezialisierte Rechtsportale diese Möglichkeit systematisch. Der Deutsche Mieterbund berichtet, dass die Zahl der Rügen seit 2019 deutlich gestiegen ist.

Was die Rückforderung konkret kosten kann

Typische Fehler und Missverständnisse

Fehler 1: Mietspiegel zu ignorieren und „Marktmiete" anzusetzen - Was auf Immobilienportalen als Angebotsmiete steht, ist nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Angebotsmieten liegen oft 15 % bis 30 % über dem Mietspiegel. Wenn du dich daran orientierst, verstößt du möglicherweise gegen die Mietpreisbremse. Richtig: Immer den qualifizierten Mietspiegel als Grundlage verwenden, nicht Immoscout-Vergleiche.

Fehler 2: Auskunftspflicht zu vergessen - Ohne vorherige Auskunft an den Mieter kann dieser rückwirkend ab Vertragsbeginn den Differenzbetrag zurückfordern. Richtig: Vor Vertragsabschluss schriftlich erklären, warum die Miete über der Grenze liegt (Vormietermiete, Modernisierung, Neubau).

Fehler 3: „Mein Neubau ist doch erst 5 Jahre alt" falsch einzuschätzen Die Neubau-Ausnahme gilt nur für die erstmalige Vermietung nach Fertigstellung ab dem 1. Oktober 2014. Bei der zweiten Vermietung greift die Ausnahme nicht mehr automatisch. Richtig: Die Neubau-Ausnahme sorgfältig prüfen. Im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % als Obergrenze verwenden.

Fehler 4: Mietspiegel-Eingruppierung nicht nachzuvollziehen Die Vergleichsmiete hängt von Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe ab. Wenn du deine Wohnung in eine zu niedrige Mietspiegelkategorie einordnest, verschenkst du Geld. Wenn du sie zu hoch einordnest, riskierst du eine Rüge. Richtig: Die Eingruppierung sorgfältig anhand der Mietspiegelkriterien vornehmen. Im Zweifel den Mietspiegel-Rechner deiner Stadt verwenden.

Praxisbeispiel: Wie Vermieterin Claudia Richter die zulässige Miete ermittelt

Claudia Richter will ihre 74m²-Wohnung in Frankfurt/Main neu vermieten. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Der Vormieter zahlte 14,20 €/m².

Claudia entscheidet sich dafür 14,90 €/m² zu verlangen (1.103 Euro Kaltmiete), um die Wohnung zügig zu vermieten und gleichzeitig den zulässigen Rahmen auszuschöpfen.

Claudias Dokumentation im Mietvertrag: „Die Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel Frankfurt 2024 (13,80 €/m²) zuzüglich des gesetzlich zulässigen Aufschlags von 10 % (15,18 €/m²). Die vereinbarte Miete von 14,90 €/m² liegt innerhalb dieses Rahmens."

Vergleichsrechnung: Was wäre ohne Mietpreisbremse?

Claudia schöpft den zulässigen Rahmen aus und erzielt 52 € mehr pro Monat als der Vormieter, ohne die Mietpreisbremse zu verletzen. Hätte sie die Marktmiete von 17,50 €/m² verlangt, wäre eine Rüge mit Rückforderungspotenzial von mehr als 4.200 € der letzten beiden Mietjahre die wahrscheinliche Folge gewesen.

Fazit

Die Mietpreisbremse begrenzt deine Mietforderung bei Neuvermietung auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Ausnahmen für Neubau, umfassende Modernisierung und eine höhere Vormietermiete geben dir Spielraum, aber nur wenn du sie sauber dokumentierst und deiner Auskunftspflicht nachkommst. Ermittle die zulässige Miete immer über den Mietspiegel, informiere den Mieter vor Vertragsschluss über die Grundlage deiner Mietforderung (Kaltmiete) und bewahre deine Dokumentation auf. Das kostet zehn Minuten und schützt dich vor Rückforderungen, die bei fehlender Auskunft rückwirkend ab Mietbeginn auflaufen und schnell in die Tausende Euro gehen können.

Disclaimer

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