Der Vermieter darf jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Vorher abzuziehen sind der Anteil für ohnehin fällige Instandhaltung sowie Fördermittel. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter nur um 2 €.
Rechtsgrundlage: § 559, § 559a BGB
Nach § 555b BGB sind das Maßnahmen, die nachhaltig Endenergie oder Wasser einsparen, den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern — etwa Wärmedämmung, neue Fenster, ein Aufzug oder ein erstmals eingebautes Bad. Reine Reparaturen sind Erhaltungsmaßnahmen und niemals umlagefähig.
§ 559 Abs. 2 BGB verlangt, dass Kosten für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen herausgerechnet werden. Wird ein 40 Jahre altes Fenster durch ein hochgedämmtes ersetzt, wäre der Austausch ohnehin angestanden — nur der Mehrwert der besseren Dämmung ist Modernisierung. Fehlt dieser Abzug in der Ankündigung, ist die Mieterhöhung angreifbar.
Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es nur 2 Euro. Diese Grenze gilt zusätzlich zur 8-Prozent-Regel — es zählt immer der niedrigere Betrag.
Ja. Nach § 555c BGB ist die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Die spätere Erhöhungserklärung nach § 559b BGB wird erst zum Beginn des dritten Monats nach Zugang wirksam.
Bei unzumutbarer Härte kann der Mieter der Duldung oder der Mieterhöhung widersprechen (§ 555d, § 559 Abs. 4 BGB) — etwa wenn die neue Miete wirtschaftlich nicht tragbar ist. Der Härteeinwand ist bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung zu erklären. Bei energetischen Standardmaßnahmen ist er allerdings eingeschränkt.