Betriebskosten – was dazugehört und ob sie dasselbe sind wie Nebenkosten

Betriebskosten erklärt: was BGB und Betriebskostenverordnung darunter verstehen, ob sie dasselbe sind wie Nebenkosten und was nicht dazugehört.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude und Grundstück laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV; § 556 Abs. 1 S. 2 BGB). So heißen sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), im Alltag meist Nebenkosten. Neben der Miete trägt der Mieter sie nach dem BGB, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB).

Sind Betriebskosten dasselbe wie Nebenkosten?

Betriebskosten sind der Begriff des Gesetzes, Nebenkosten das Wort des Alltags; bei der Wohnungsmiete meinen beide meist dieselben Kosten (§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB). Nicht alles, was ein Haus kostet, gehört dazu. Keine Betriebskosten sind die Kosten der Verwaltung, auch der Wert der Verwaltungsarbeit, die der Vermieter selbst leistet (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Ebenso wenig zählen Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, also für Erhalt und Reparatur des Hauses (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Beim Immobilienkauf meint das Wort Nebenkosten dagegen die Kaufnebenkosten, die einmalig beim Erwerb anfallen. Wie sich die Miete zusammensetzt, erklärt der Ratgeber Kaltmiete vs. Warmmiete.

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?

Die einzelnen Arten der Betriebskosten zählt die Betriebskostenverordnung in einem Katalog auf (§ 2 BetrKV). Dazu gehört etwa die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Grundstücks (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Die Kosten des Hauswarts zählen nur ohne die Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung (§ 2 Nr. 14 BetrKV; § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Alle Kostenarten zeigt der Ratgeber Betriebskosten wirksam umlegen; mit welchen Beträgen eine Wohnung ungefähr rechnen muss, schätzt der Rechner Betriebskosten berechnen.

Heizkörper, Steckdose und Wasserhahn um ein Abrechnungsblatt mit oranger KlammerKI
Die laufenden Kosten eines Hauses stehen in der Betriebskostenabrechnung.
Gehört diese Kostenart zu den Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten gehören laufende Kosten wie die Grundsteuer und die Hauswartarbeit ohne Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. Keine Betriebskosten sind die Kosten der Verwaltung, auch die eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters, Reparaturen und die einmaligen Kaufnebenkosten.

Häufige Fragen

Wie gibt der Vermieter Betriebskosten an den Mieter weiter?

Nach dem BGB gibt der Vermieter Betriebskosten weiter, indem er mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass dieser sie trägt (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Das BGB lässt dafür eine Pauschale oder eine Vorauszahlung zu (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB). Über Vorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich ab und beachtet dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Sind Betriebskosten im Garagenmietvertrag auf den Mieter umlegbar?

Wird eine Garage für sich vermietet, nicht als Teil eines Wohnungsmietverhältnisses, gilt die Wohnraumregel des § 556 BGB nicht. § 578 Abs. 2 BGB überträgt auf Räume, die keine Wohnräume sind, nur einzelne Wohnraumvorschriften; § 556 BGB gehört nicht dazu. Ob und welche Betriebskosten der Garagenmieter trägt, sollte der Mietvertrag deshalb ausdrücklich regeln.

Quellen

  1. § 1 BetrKV – Betriebskostenverordnung, Fassung vom 1.1.2004. Quelle ansehen
  2. § 2 BetrKV – Betriebskostenverordnung, Fassung vom 1.1.2004. Quelle ansehen
  3. § 556 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 1.1.2007. Quelle ansehen
  4. § 578 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 1.1.2025. Quelle ansehen
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