Hausmeisterkosten – was der Vermieter umlegen darf und was nicht

Hausmeisterkosten erklärt: welche Hauswartkosten umlagefähig sind, welche Anteile Vermieter herausrechnen und warum die Notdienstpauschale nicht dazugehört.

Hausmeisterkosten sind die Kosten, die einem Vermieter für die Arbeit eines Hausmeisters entstehen: Vergütung, Sozialbeiträge und andere geldwerte Leistungen (§ 2 Nr. 14 Hs. 1 BetrKV). Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) spricht von den Kosten für den Hauswart; in Abrechnungen heißen sie auch Hauswartkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Auf die Mieter umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB), und nur ohne die Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Welche Hausmeisterkosten darf der Vermieter umlegen?

Hausmeisterkosten gehören nur zum Teil in die Betriebskostenabrechnung:

  • Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hausmeister, soweit sie nicht auf die folgenden Anteile entfallen (§ 2 Nr. 14 Hs. 1 BetrKV).
  • Nicht umlagefähig sind Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung (Reparaturen) und Verwaltung, denn sie zählen nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Ausgenommen sind auch Erneuerung und Schönheitsreparaturen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
  • Eine Notdienstpauschale für den Hausmeister zählt nach dem Bundesgerichtshof (BGH) zu den Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst trägt (BGH, Urt. v. 18.12.2019 – VIII ZR 62/19).
  • Kein Doppelansatz: Erledigt der Hausmeister etwa die Gebäudereinigung oder die Gartenpflege, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistung nicht noch einmal unter ihrer eigenen Kostenart stehen (§ 2 Nr. 14 Hs. 2 BetrKV; § 2 Nr. 8 bis 10 BetrKV).

Weitere umlagefähige Kostenarten zeigt der Ratgeber, wie Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Zeichnung eines Hausmeisters mit Reinigungswagen, der am Gebäudeeingang eine orange Tür öffnetKI
Ein Hausmeister mit Reinigungswagen am Gebäudeeingang.
Welche Hausmeisterkosten sind umlagefähig?

Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Anteile für Instandhaltung und Reparaturen, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Verwaltung sowie eine Notdienstpauschale. Reinigt der Hausmeister das Haus, steht diese Arbeit nur einmal in der Abrechnung.

Muss der Vermieter die Hauswartkosten aufschlüsseln?

Herausrechnen muss der Vermieter die Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung; nur der übrige Teil der Hauswartkosten zählt zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Prüfen kann der Mieter das an den Belegen, etwa den Rechnungen des Hausmeisterdienstes. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht gewähren und darf die Belege elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Häufige Fragen

Dürfen die Hausmeisterkosten in den Nebenkosten mehr als doppelt so hoch werden?

Auch stark gestiegene Hausmeisterkosten gehören nur mit ihrem umlagefähigen Teil in die Nebenkostenabrechnung; Anteile etwa für Reparaturen, Verwaltung oder eine Notdienstpauschale bleiben draußen (§ 2 Nr. 14 BetrKV; BGH, Urt. v. 18.12.2019 – VIII ZR 62/19). Für diesen Teil ist beim Abrechnen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Ob die Steigerung berechtigt ist, zeigen die Belege, in die der Mieter Einsicht verlangen kann (§ 556 Abs. 4 BGB).

Dürfen neben den Hausmeisterkosten auch Rasenmähen und Winterdienst abgerechnet werden?

Erledigt der Hausmeister Rasenmähen oder Winterdienst, stehen deren Arbeitskosten nicht zusätzlich neben den Hausmeisterkosten in der Abrechnung, soweit die Arbeit zu einer Kostenart nach § 2 Nr. 2 bis 10 oder 16 BetrKV gehört (§ 2 Nr. 14 Hs. 2 BetrKV). Rasenmähen gehört als Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zur Gartenpflege. Der Winterdienst gehört dazu, soweit er Zugänge und Zufahrten für den nicht öffentlichen Verkehr pflegt, oder als nicht öffentliche Maßnahme zur Straßenreinigung. Eine eigene Kostenart Winterdienst nennt die Verordnung nicht (§ 2 Nr. 8 bis 10 BetrKV).

Quellen

  1. § 1 BetrKV – Betriebskostenverordnung, Fassung vom 1.1.2004. Quelle ansehen
  2. § 2 BetrKV – Betriebskostenverordnung, Fassung vom 1.1.2004. Quelle ansehen
  3. § 556 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 1.1.2025. Quelle ansehen
  4. BGH, Urt. v. 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 – Bundesgerichtshof. Quelle ansehen
Vestera