Nebenkostenvorauszahlung – was sie ist und wie hoch sie sein darf
Nebenkostenvorauszahlung erklärt: was das BGB darunter versteht, welche Höhe angemessen ist, was bei Erstvermietung gilt und wie die Abrechnung sie verrechnet.
Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein im Mietvertrag vereinbarter Betrag, den der Mieter neben der Kaltmiete laufend auf die Betriebskosten vorauszahlt und über den der Vermieter jährlich abrechnet (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB; § 556 Abs. 3 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) spricht von Vorauszahlungen für Betriebskosten, umgangssprachlich Nebenkosten; gängig sind auch Betriebskostenvorauszahlung und Abschlagszahlung. Vereinbart werden darf die Vorauszahlung nur in angemessener Höhe; einen festen Betrag je Quadratmeter nennt das Gesetz nicht (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB).
Wie hoch darf die Nebenkostenvorauszahlung sein?
Die Nebenkostenvorauszahlung darf nur in angemessener Höhe vereinbart werden; einen Betrag je Quadratmeter nennt das Gesetz nicht (§ 556 Abs. 2 S. 2 BGB).
Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei, auch der Mieter, die Vorauszahlung in Textform, also lesbar mit Namen auf einem dauerhaften Datenträger, auf eine angemessene Höhe senken oder erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB; § 126b BGB).
Welche Nebenkostenvorauszahlung ist bei einer Erstvermietung angemessen?
Bei einer Erstvermietung fehlt eine Vorjahresabrechnung, an der sich die Nebenkostenvorauszahlung ausrichten lässt. Die zu erwartenden Kosten lassen sich aus Grundsteuerbescheid, Versorger- und Wartungsverträgen schätzen. Eine erste Schätzung aus Wohnfläche, Personenzahl und Heizungsart liefert der Rechner Betriebskosten berechnen.
Fällt die Nebenkostenvorauszahlung niedriger aus als der spätere Kostenanteil, zahlt der Mieter den Rest mit einer fristgerechten Abrechnung nach (§ 556 Abs. 3 BGB).
Was geschieht mit der Nebenkostenvorauszahlung in der Abrechnung?
Die Nebenkostenvorauszahlung wird in der jährlichen Abrechnung dem Kostenanteil der Wohnung gegenübergestellt; ist der Anteil höher, ergibt sich rechnerisch eine Nachzahlung, ist er niedriger, ein Guthaben (§ 556 Abs. 3 BGB). Ist die Summe der Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch, verschiebt sich das Ergebnis um die Differenz. Für kalte Betriebskosten, also alle außer Heizung und Warmwasser, lässt das BGB statt der Vorauszahlung auch eine Pauschale zu (§ 556 Abs. 2 S. 1 BGB). Wie die Abrechnung aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung erstellen.
Zwölf Nebenkostenvorauszahlungen von je 480,00 € (Annahme, Musterdaten WE 04, Musterstraße 12) ergeben 5.760,00 €. Bei 6.015,60 € Kostenanteil bleibt eine Nachzahlung von 255,60 €.
Quellen
- § 126b BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 13.6.2014. Quelle ansehen
- § 556 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 1.9.2001. Quelle ansehen
- § 560 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch, Fassung vom 1.9.2001. Quelle ansehen
